AI赋能减耗提效 | 2025年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告

从重点城市表现来看，市场分化特征持续显现。观点指数统计显示，7月有9个重点城市空置率下降，其中海口降幅最为显著，环比下降3.32个百分点至31.01%；武汉、成都等原本空置率较低的城市，空置率继续保持下降的态势，而太原、济南等空置率较高的城市，空置率仍呈上升趋势。

平均租金方面，41个重点城市中，共有15个城市下降，其中济南受新增供应竞争影响，租金降幅最大，环比下降2.20%。随着快递费价格上升，物流园区租金价格有望继续保持稳定。

2025年上半年，重点上市物流企业运营结构优化，多数企业营收与利润实现同比增长，除物流科技板块的极智嘉外，企业净利润率保持正数。“AI+物流”在仓储、运输、供应链等环节的深度应用，给行业减耗提效提供了支撑。

从板块表现来看，物流科技企业增长较为突出。安得智联总营收109亿元，同比增长20.2%；归母净利润24.8亿元，同比增长21.7%，净利润率达22.8%，依托智能算法、数字化平台等技术开展供应链服务。极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，净利润同比增长91.2%，但受研发投入影响，净利润为-0.5亿元，反映出智能装备企业在技术迭代与市场拓展中的表现。其AI驱动的物流机器人、智能仓储方案加快落地。

综合物流领域，头部企业规模与效益呈现增长。京东物流总营收985.3亿元，同比增长14.1%；归母净利润29.6亿元，同比增长15.3%，净利润率3.0%。顺丰控股总营收1468.6亿元，同比增长9.3%；归母净利润57.4亿元，同比增长19.4%，净利润率3.9%。两者通过AI算法优化配送路径、智能仓储系统提升拣货效率等方式，压缩物流成本，在规模效应下实现利润增长。

物流地产板块保持平稳。普洛斯中国总营收42.2亿元，同比增长10%；息税前利润20.3亿元，同比增长20%，为物流产业链提供仓储等基础设施，与运输、科技等板块形成协同。跨境物流领域，嘉诚国际总营收6.8亿元，同比增长3.4%；归母净利润1.2亿元，净利润率达17.6%，借助数字化手段优化跨境供应链流程。

整体而言，物流企业在不同板块的布局呈现结构化特征，“AI+物流”的技术应用，推动行业从传统运作模式向智能化、高效化转型，成为企业减耗提效的重要因素。

报告期内，物流企业与科技公司的合作持续升温，围绕“AI+物流”等数字技术方向展开多元协作，推动行业结构优化与减耗提效。如中国物流联合科大讯飞发布千亿参数“流云”大模型，以前沿AI技术为物流场景深度赋能；安平物流与运匠科技共建的物流数字化项目落地，探索物流运营的数字化升级路径。

与此同时，宝湾物流与九识智能合作，共推无人驾驶仓配的规模化应用；卡塔尔物流携手三一机器人进军智慧物流领域，同日虹迪物流科技与壹沓科技正式开启“AI+国内物流”战略合作。整体来看，物流企业与科技企业的跨界协同愈发紧密，从数字化项目落地到AI大模型、无人驾驶等技术的场景化应用，“AI+物流”的融合创新正成为行业减耗提效、实现高质量发展的重要引擎。

期内典型园区有京东产发北京大兴机场亚一智狼仓、湖南怀化智慧冷链仓、希音湾区西部智慧产业园、顺丰鄂州枢纽转运中心。

京东产发北京大兴机场亚一智狼仓应用“智狼货到人系统”，存储坪效提升4倍，数万SKU的仓库拣货最快可达秒级，拣选准确率达99.99%，单均物流成本下降50%。目前，“智狼”系统已在北京、福州、广州等多地落地，进入全国规模化复制应用阶段。

湖南怀化智慧冷链仓由飓速冷链、顺丰速运共同建设，项目总投资超5亿元，总建筑面积约11万平方米，冷库容量达24万立方米。借助智能AI技术，该仓可实现各温区精准控温，能满足香蕉、榴莲、山竹等入境水果及医药产品的差异化储存需求。

希音湾区西部智慧产业园由普洛斯为跨境电商企业希音打造，占地面积约680亩，总投资约35亿元。通过构建“绿色、智能、自动”的一体化供应链，该园区着力建设全球交付中心，助力希音供应链向智慧化、精益化升级。

顺丰鄂州枢纽转运中心结合大数据、仿真、AI算法、视觉分析等技术，搭建“丰隽云镜数字孪生货运平台”。数据显示，在应用人工智能技术优化配送路径后，顺丰运输成本降低10%~15%，配送效率提升20%~30%。

智慧物流园区加速落地，跨境保税仓战略升级

报告期内，共录得7起投资相关动态，物流企业聚焦国际市场拓展与国内核心枢纽深耕，跨境保税仓战略明显升级，通过海外仓启用、核心物流资产收购与园区建设等动作，持续完善全球物流网络布局。

在跨境领域，京东产发9月11日完成迪拜智能物流园交割，深化中东战略布局，此次交割的智能物流园将与京东产发在本地已有项目协同，该仓库计划配备行业领先的智能仓储设备与管理系统，持续优化运营效率，共同构建辐射中东、非洲和欧洲市场的智能供应链核心枢纽。

此外，市场消息称，京东产发将联合瑞士合众集团、高瓴支持的EzaHill，从凯德腾飞房产信托收购新加坡四处物流资产，交易价3.06亿新元（约合17亿元人民币）。新加坡作为全球物流枢纽，此次收购将夯实京东在东南亚及全球的物流基建，支撑跨境电商、国际供应链业务，推动智慧物流园区在国际核心节点的落地。

圆通国际快递9月4日以4780万港元购得哈萨克斯坦阿拉木图州两幅土地，总面积约44.2万平方米，拟用于兴建保税及非保税仓、合资物流仓等设施，强化在中亚地区的物流仓储能力，助力跨境电商等业务开展，提升区域物流运转效率。

国内智慧物流园区建设方面，普洛斯8月8日启用上海新西北物流园一期，投资22亿元，提升上海区域物流仓储配送能力。申通快递8月20日落地阜阳智慧物流产业园项目，总投资约4亿元，建筑面积7.3万平方米，助力区域物流发展。

部分企业动作也持续加快，菜鸟物流8月28日宣布将在墨西哥开设首个仓库，拓展拉美市场；嘉诚国际8月25日中标跨境电商平台华东核心智慧仓运营服务项目，深化跨境电商物流服务；中通快递8月26日签约大湾区（佛山）空地一体智慧运营中心项目，投资50亿元，打造空地协同的智慧物流运营体系。

企业不断加速智慧物流园区在国际核心节点的落地，提升对跨境货物的处理与调配能力，推动跨境保税仓战略升级，多维度推动行业全球化、智能化发展。

据观点指数不完全统计，报告期内共录得7起融资事件，涵盖IPO、基金、债券、ABS等多种类型，物流企业通过多元融资方式发展注入资金活力。

8月27日，美的集团旗下安得智联正式向香港联交所递交上市申请，虽然融资金额暂未披露，但此次IPO动作，有望为安得智联在智慧物流服务拓展、技术研发等方面提供充足资本，助力其进一步完善智慧物流园区相关布局，提升在物流供应链领域的服务能力。

8月28日，普洛斯获得阿布扎比投资局全资子公司15亿美元投资。普洛斯作为全球知名的物流基础设施服务商，这笔大额基金投资将为其在全球范围内推进智慧物流园区建设、拓展跨境物流相关业务提供有力资金支持，有助于强化其在物流基础设施领域的布局，助力跨境保税仓等战略的升级。

在债券融资方面，9月9日，淡马锡旗下丰树产业拟在华发行熊猫债，注册规模20亿元。丰树产业在物流地产等领域布局广泛，此次发行熊猫债所筹资金，可用于其在国内智慧物流园区、跨境相关物流设施的建设与运营，推动相关战略落地。

期内ABS融资成为物流企业重要的融资途径之一，强化在智慧物流园区、跨境保税仓等领域的运营、创新及资本结构优化，助力行业在智慧化、跨境化方向上的发展。

仓储REITs上半年表现稳健，普洛斯受投资者青睐

2025年上半年，在国内需求扩张与外贸韧性的双重驱动下，仓储物流行业需求维持稳定增长。与此同时，物流仓储作为衔接实体经济各环节的重要基础设施，行业发展韧性十足，为仓储物流REITs的稳定运营奠定了坚实基础。

从经营成果来看，多数仓储物流REITs在收入及利润指标上表现积极。中金普洛斯REIT收入规模突出，2025年上半年报告期内实现总收入约21,625.86万元。该REIT的收入表现与其资产运营策略相关，其持有的10个仓储物流园依据市场供需变化灵活调整租赁方案，期末整体平均签约出租率持续维持在90%以上，同比提升2.7个百分点。

这一运营数据侧面反映出仓储物流市场需求的持续释放，为稳定相关REITs的收入水平建立了基础。从需求端来看，电商、第三方物流及快递快运等领域的发展，持续为仓储物流租赁市场提供支撑，为REITs带来了稳定的“源头活水”。

净利润表现方面，2025年上半年除个别REITs出现亏损外，多数REITs实现盈利，行业整体净利润表现积极。这一现象表明，在行业需求稳定的市场环境下，多数仓储物流REITs的资产运营效率与盈利转化能力能够适配市场节奏，实现收入向利润的有效转化。

具体来看，2025年上半年红土创新盐田港REIT实现净利润1983.09万元；而中航易商仓储物流REIT同期出现亏损，净利润环比下降16.52%，两类产品的差异反映出不同REITs在资产运营能力与市场适应能力上的分化。

在投资者回报方面，多个REITs都有较高的可分配金额，为投资者带来了实实在在的收益。中金普洛斯REIT最新分红公告分配金额约为7867.43万元，分红比例高达95%。这一分红方案使得中金普洛斯REIT上市以来累计分红次数达12次，分红总额超过12亿元，历史年度分红比例接近100%。

中金普洛斯REIT在回馈投资者的同时，也在不断提升自身的市场表现。2025年以来，该基金通过投资者开放日、业绩发布会以及底层资产调研等多种形式的活动，积极回应投资者关切，不断提升信息披露的质量和效率。

运营数据层面，2025年上半年仓储物流REITs行业呈现“空置率下降、租金承压”的特点，“以价换量”的运营策略在部分产品中有所体现。为维持较高出租率水平，部分REITs通过适度调整租金单价的方式吸引租户，以保障资产的高利用率。

截至2025年二季度，国内物流仓储板块REITs平均出租率维持在94.3%的高位，但租金水平普遍面临压力，板块内产品租金环比平均下降2%。

不过，嘉实京东仓储基础设施REIT出租率100%，表现出色。。红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT等，凭借优质资产和良好运营管理，整体出租率回升显著，能保持较高的资产使用效率，体现出较强的运营抗风险能力。

总体而言，2025年上半年仓储物流REITs行业的头部效应逐步显现。具备优质资产储备、创新运营模式及高效管理能力的REITs产品，在市场竞争中表现更为突出，同时获得投资者更多的关注。

与之相对，缺乏核心竞争力的项目，在行业分化趋势加剧的背景下，面临的运营压力持续增大。未来，仓储物流REITs行业的竞争将更加激烈，企业需进一步聚焦核心区域与优质资产，提升运营管理效率，通过模式创新增强自身的竞争力，以应对行业分化带来的挑战，实现可持续发展。

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