上海大宗交易格局重塑：外资集体缺席、中邮保险超百亿拿下博华广场

博华广场百亿交易的完全交割，直接推高了上海2025年第三季度投资市场成交额。

10月14日，仲量联行发布的最新数据显示，2025年第三季度，上海投资市场整体呈现显著回暖态势，期间共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%，市场活跃度大幅提升。

从交易质量来看，本季度单体项目平均成交金额达到8.81亿元，这一数据较2024年全年均值的5.6亿元及2025年上半年均值的4.2亿元均实现显著突破，反映出大额交易在市场中的占比进一步提升。

具体而言，上海第三季度共录得4宗成交金额超10亿元的交易，且成交金额5亿元以上的交易占总宗数的47%。

这主要得益于博华广场在三季度完成股权变更。

2025年初，中邮保险宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据第一财经报道，此次交易主要涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司，既是博华广场的开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营；阿布扎比投资局（ADIA）也会成为收购方基金的投资方之一，与中邮保险共同持有博华广场。

据房地产服务及咨询顾问公司透露，“此次交易对价超百亿元。尽管该项目在2025年第一季度已进入交易流程，但正式交割于第三季度完成，因此被纳入三季度交易统计范畴。”

需要指出的是，博华广场在诞生之初便备受关注。2013年5月，上海规土局发布2013年第93号土地出让公告，挂牌出让静安区石门二路街道60号街坊商办地块，该地块起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平方米。

当时，美国汉斯集团与SOHO中国两大企业参与竞拍，跨国企业与本土头部房企的竞争让这场土地交易成为市场焦点，最终，美国汉斯集团以37.06亿元成功竞得地块，并将项目命名为博华广场。

公开资料显示，博华广场总用地面积约1.79万平方米，总建筑面积约18.4万平方米，由一幢地上60层的超高层办公塔楼、一座地上4层的多功能大型商业裙房与4层地下室组成，于2019年9月19日开业。依托南京路商圈的黄金区位，博华广场吸引国泰君安、腾竞体育、巴黎世家等龙头企业在此设立办公室。

对于这宗交易，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎评价道：“这是近年上海、乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交。”

孙翎指出，在季度末完成博华广场这一标杆级办公项目的交割，不仅刷新近两年单笔交易纪录，更成为市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏曙光。

除博华广场的百亿级交易外，上海第三季度还涌现出多笔备受关注的大额大宗交易，例如成交总价达14亿元的金桥万创中心，接盘方为昆山市众六资产管理有限公司；成交总价9.45亿元的前滩雍萃46项目，接盘方为国盛、光大金瓯。

需要指出的是，前滩雍萃46项目作为长租公寓领域的代表性交易，更创下了上海长租公寓单价新纪录。

具体来看，8月18日上海联合产权交易所公告显示，上海鸿霈置业有限公司100%股权及债权项目以9.45亿元的挂牌底价正式成交。该交易标的由上海陆家嘴集团旗下公司挂牌转让，其核心资产是前滩区域的首个租赁公寓前滩46-01地块。

公开资料显示，该地块总用地面积11746平方米，总建筑面积57943平方米，其中地上建筑面积22346平方米，以此测算，项目折合成交单价约42289元/平方米，成功刷新上海长租公寓单价纪录。

但由于博华广场占比过大，整体来看，2025年第三季度，上海办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。另外，其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%。

戴德梁行也指出，2025年第三季度，上海办公、研发办公以81%的成交占比继续主导大宗交易市场，单季成交额突破百亿大关。博华广场、信泰中心T1、阳光控股大厦三大标杆交易共同奠定市场基调。

与此同时，其他业态也呈现差异化表现：新天地南六MIX6和打浦桥汇景生活广场的成交，凸显核心商圈社区商业的抗周期韧性；前滩雍萃46公寓项目收购预示长租公寓类REITs底层资产持续获得关注；Allianz物流包闵行项目的成交则反映物流地产在当前市场的流动性机会。

值得注意的是，2025年第三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%、外资集体缺席。

戴德梁行指出，内资买家呈现明显的分化特征：一方面，以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，中邮保险通过对博华广场股权的收购完成核心办公资产战略布局；与此同时，地方政府、上市公司和实体企业构成上海第三季度非机构投资者主力，如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等，分别通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎预测，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。

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